About Us 关于我们

关于我们

News 主营业务

Products 新闻中心

企业责任

Customer Service 职业发展

Contact Us 联系我们

Feedback 在线留言

项目介绍 Application

成功案例

项目动态 Equipment

当前位置: 网站首页 - 新闻中心 -

柏利城分享——从功能布局、建筑形状等方面看商业规划七要点

浏览次数: 日期:2015年3月3日 17:03

本文从功能布局、建筑形态、交通规划、商业动线、业态定位、平面设计、房产技术条件这七大方面入手,结合案例详细阐述商业规划的要点。 

 

商业规划原则  

  交通优先:  

1、根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局,将商业功能优化布局在交通最优位置;  

2、人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人,场地内部只有人行,车流和货流全部从场地周边进入建筑地下。

  功能分区:  

1、按业态彼此之间的功能对应关系布置;  

2、根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态;  

3、遵循建筑设计的基本规律。  

  突出商业:  

1、商业在城市综合体中占据主导位置;  

2、在规划布局和城市形象中突出商业,体现可达性和可视性;  

3、订单式的地产开发,进行主力业态的预招商。  

  公共空间:  

1、室外:商业广场、集中绿地和景观水系;  

2、室内:收放有度、错落有致、流畅通透。  

  

商业规划七大要点  

  一、功能布局  

  住宅、商业要动静分区:住宅相对集中,形成社区并与商业进行分离;持有商业要相对集中并与可售商业形成区隔,有利于后期经营管理。  

  星级酒店和甲级办公(若规划):尽量沿城市主干道显要位置独立设置,体现项目整体档次和形象。  

  公寓(若规划):作为商业主体上部的高层建筑群出现,应尽量沿商业主体的边缘布局。  

  二、建筑形态  

  外立面:体现时尚、现代、潮流、档次的商业氛围,强调结合当地文化、历史进行设计;计出独特的立面造型,并将购物中心的名称及图案标志进行展现,以突出企业形象。  

  入口:购物中心主入口为一级入口,起到统领全局作用,醒目并有迎客功能,要重点设计;百货主力店出入口为二级,应重点体现业态特点;三级入口为公寓、办公、酒店。  

  景观:凸显立面及夜景照明,沿主立面尽量不做遮挡,以突出时尚、表现夜景,活跃商业氛围作为主要原则。  

涉及三个层面:主入口方形广场、沿主立面带形广场、室外街景观,营造好水景、雕塑、树阵、灯箱、导视系统、销售、坐凳、高杆灯、 LOGO灯。

三、交通规划

  门前广场:大型广场结合城市主要交通道路设置,其它广场结合商业出入口设置;  

  竖立布置:商业出入口数量、位置合理,结合客流动线、与市政人行道、过街天桥、地下通道、地下交通出入口结合设计;   道路交通:  

1、商业综合体内外交通动线与城市周边交通的关系及组织要合理,符合城市交通规划要求;  

2、地下车库应有两处双向出入口,并分设在不同道路,减少对人行、客流的影响,并保证车辆到达和离开的顺畅,不造成拥堵。 3、商业综合体的独立对外通道与内部垂直交通要统筹考虑。  

  停车位:合理规划机动车和非机动车的停车位数量和位置,满足商务和住宅需要,供商业使用的车位数量保证吞吐能力达到1000/小时。  

  停靠站和公交车站:为方便顾客上下车,要考虑增设港湾式车辆停靠站,长度大于20米、宽度为双车道,满足出租车停靠;根据周边公交车现状规划公交停靠站。

四、商业动线  

  动线设计的原则是动线清晰、简洁、尽量少分叉,核心动线是哑铃型,通过两端哑铃型主力店,用商业街进行有效串联,其它动线由此生发出来。  

  客流动线:简明、无死角,避免顾客走回头路;  

  车流动线:顾客车流从主要干道上的车库进入,再通过固定的车库出口离开,货流动线通过同一车库进出;停车位、设备机房、卸货区、库房及配套用房设计在地下一层或二层;  

  货流动线:分平面、垂直两种;平面运输进入地下,到各自货梯厅的卸货区,再通过货梯送到各个楼层,百货、超市、餐饮及零售店铺要有各自相对独立的货梯,满足货运和垃圾清运的要求;主力店业态、餐饮、零售商铺要有专门的垃圾动线,垃圾直接送到地下干、湿垃圾房,集中存放运输;  

  员工动线:员工包括商管人员及营业人员。商管人员的工作时间与营业时间不同,需要单独的上下班通道。各业态营业人员流线与顾客流线相同;餐饮业态人员要有自己的动线,即货运通道,货运通道中设置员工卫生间,是餐饮人员及垃圾运输的主要通道。

五、业态定位  

  商业定位:商业辐射半径和目标客群要明确。  

  业态配比:零售、非零售之间的面积分配。  

  主力店规划:百货、影院、电玩、KTV、超市、儿童娱乐、电器数码及次主力店满足业态房产技术要求。  

  业态楼层规划:百货\休闲娱乐\电玩\冰场可规划在高楼层或地下楼层;地面楼层从低到高规划咖啡、休闲餐、茶餐厅、异国料理、大型餐饮、美食广场;零售店铺沿商业街分布在不同楼层。    

六、平面设计  

  平面构成主要是:商业街+主力店+次主力店+娱乐餐饮休闲+专业店+专卖店+地下停车场+商业辅助用房,各业态通过商业街进行串通,形成人流互动。  

  室内商业街:是联系主力店的灵魂和纽带,平效是普通主力店的两倍以上,是平面设计中的重中之重。  

  入口设计:购物中心的主要出入口,是人流主要集散地,要保持空间畅通;  

  直段设计:商业街视线要通透,一眼能看到几十个商铺,利于经营。百货、超市、娱乐、餐饮、零售店铺要有专用货梯。主力店与商业街有专用通道联通,一般设臵1-2个开口,大小1-2个柱距。  

  零售店铺:商业街两边尽可能设计为铺面,不布置楼梯、设备机房等,铺面设计要求空间划分规整,尽量避免异形,管井穿越商铺时要求贴边角设臵,不影响店铺的拆分、合并。  

  餐饮店铺:要求面积大,每个餐饮店铺后面都设计专用的垃圾通道,并通过货梯至地下垃圾房,垃圾通道中安排餐饮人员专用卫生间,做到洁污分开,保证运营品质。  

  中庭设计:设臵在商业街转折处,形状大小有所不同,中庭周围商铺加大进深,以利于布置大商铺。  

  主力业态设计:  

  百货:既独立又与室内商业街和其它业态互补促进

娱乐餐饮业态:布置在人气较弱一端,电玩、 KTV包间布置尽可能横平竖直,使消防疏散路线简洁明了,影院要求合理配臵,方便不同影片的放映要求,设臵1IMAX厅、 1300人左右的大厅、不少于200人以上的厅、 VIP厅, 600平米左右两层高的大堂,观影动线一般采用一字型、 L型、 T型、 Z型等,避免走迷宫。因上述业态最佳营业时间都在夜间,要求设臵直接对外的夜间出入口、独立的电梯及导向标识,满足夜间使用要求。

超市:一般设臵地下一层,外租区尽量设计通透,使主入口、外租人具有较强的可视性,利于顾客停车后,方便、快捷到达。   次主力店:如ZARA HM、优衣库等快时尚品牌,面积1500-2000平米,布置在室内商业街首层两端或中庭位臵,开口 2-3个柱距,以便于带动人气。  

   功能用房:包括卫生间、母婴室、吸烟室等,卫生间设在价值较低,且较为隐蔽之处,卫生间间距80-100米,面积70-100平米/间。  

   设备机房设计:机房面积约占商业建筑面积的3.9-4.5%左右。  

   地下车库设计:地下车库要考虑预留机械停车位条件,应结合货运电梯设计货车行驶通道。车行线路简明通畅,主通道横平竖直,地下电梯厅、扶梯厅沿车库主通道设臵。车库出入口尽量远离大商业沿街面,减少对商业人流的影响。出入口要求双进双出,车道宽度9米以上,车道入口和通道净高不低于2.4米,机械停车位净高不低于3.6米,要求有货车专用出入口及货运通道,入口和通道净高均不低于3.6米。主力店在地下室单独设臵垃圾房、污水处理间。垃圾房需要干湿分离。  

   辅助用房设计:大商业用房面积应达到1000平方米;食堂面积600-1000平方米;销售型物业(含大商业塔楼)的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积(通常为3-5‰);管用房位臵应设臵在地上区域。大商业部分和销售物业部分位臵应各自独立,避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。  

   结构缝设计:结构缝以不影响使用功能,不降低那种品质为前提,且尽量少设臵。间距150-200米,不穿过影院大厅、大堂等敏感区域,不在地下设臵、地下不设永久缝;上下对齐、不宜出现错缝。宜设臵在不同业态之间的分隔部位,并满足规范要求。

七、房产技术条件   

  房产技术条件是设计的前提和依据,包括租赁区域、租赁面积、建筑功能、结构荷载、机电配臵等,一部分是对规划设计的要求,另一部分是工程意义上的技术条件和交付标准。  

  结构荷载:要重点关注对结构有特殊要求的业态如超市、冰场等;  

  结构降板:餐饮业态的厨房区域需要降板以设臵排水沟;  

  装修标准:百货、超市为精装,其余主力店为毛坏交付;步行街零售商铺为精装交付,餐饮店为毛坏交付。毛坯交付指完成消防、空调和水、电、气预留,其余装修内容由客户完成。  

  供水、供电:百货、超市、冰场、影院单独计、单独缴费,其它业态由购物中心代缴。  

  空调系统:百货、超市、影院系统独立,自行管理,其余一套系统由商管公司统一管理。  

  餐饮的隔油、排烟:餐饮店的厨房排水除自设一级隔油装臵外,一般在地下层设臵污水处理间,各餐饮商户均预留独立的排油烟管井,内设不锈钢板、商户自设计排油烟装臵。  

  空调系统:百货、超市空调系统独立,自行管理,其余为一套系统,由商管公司管理。

 

(来源:赢商网)

所属类别: 行业动态

该资讯的关键词为:

pk拾网址