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柏利城分享——购物中心的发展机会、挑战及三大陷阱

浏览次数: 日期:2015年1月27日 14:30

   发展中的国民经济和城市化进程,给购物中心带了十分广阔的发展前景,这其中不乏机会,也不缺挑战,更有陷阱。因此,如何把握住其中的机会顺势发展,并且克服过程中的种种挑战,避开潜伏价值链全程的各种陷阱,成为商业地产企业脱颖而出的制胜关键。

  购物中心的发展机会已经下移

  一二线城市购物中心已经趋于饱和甚至过剩。据统计,2013年,全国新建购物中心面积接近2000万平方米,其中83.5%都在一二线城市,不少一二线城市购物中心人均面积超过2平方米。虽然在这些城市的某些板块还存在购物中心的空白点,但这样的空白点毕竟已经不多了。而三四线城市商业体量虽然较大,但更多是传统百货大楼、步行街、社区商业和专业市场,新建购物中心数量不多,很多三四线城市仍然缺少新型的、一站式的、体验型购物中心,三四线城市购物中心发展正当其时。

 

购物中心正在面临巨大的挑战,主要来自三个方面

  首先是购物中心快速发展与恶性竞争的挑战。由于购物中心能够给地方带来就业、税收,改善城市商业环境和氛围,因此,地方政府引进一站式购物中心的动能很强,但是,政府商业网点规划缺失,导致商业地产格局出现了竞争越来越激烈、商圈越来越小的局面。往往地方政府在引进了一个拥有购物中心的城市综合体后,又会再引进第二个甚至第三个购物中心。一般一个购物中心年销售额至少8亿元,租金才可以覆盖投资成本利息并少量回收投资成本。按照8亿元的销售额和一般的客单价50元计算,每年需要客流量1600万人,日均客流量已至少要在4.4万人。如果按照一个购物中心可以覆盖五公里范围内20万人口的话,相当于每人每周要到购物中心来消费一次。而事实上,这是很难达到的。如果地方政府在引进两个购物中心,那就相当于商圈变小了,购物中心之间的激烈竞争就难以避免,结果必然是两败俱伤。

  其次是不同城市级别购物中心的差异化挑战。一二线城市和三四线城市从城市规模、商圈大小、消费能力、客群性质等各方面均有不同,有什么样的购买力才会有什么样的商业档次,有什么样的生活习惯才会有什么样的商业业态。不是所有城市的购物中心都可以做莫纳画展的,也不是所有购物中心都可以做主题公园的。

  一二线城市的消费观念超前,客群消费能力强,客群基数大,客户可以细分,只要抓住其中具有部分特质的主力客群,就可以满足购物中心日均客流量要求,进而达成销售额水平,保证开业率和租金坪效。

  但三四线城市不同,城区总人口有限,商业分散,客群年龄差异大,消费习惯保守,一般购物中心更应当向全客群方向覆盖,才能保证购物中心的日均客流量和销售额,进而保证购物中心的正常运营。

  第三是电商对购物中心的冲击与挑战。电商的迅速崛起,顺应了现代人快节奏、高效率的潮流,满足了很多人足不出户便可购物的懒人经济需求,更降低了中间环节的费用,把商业租金变成给予客户的优惠。目前不只是年轻人,也有很多的年过半百的人也在使用电商,他们不用再去超市,甚至可以通过电商为父母买大米、打酱油,传统百货和超市里的业态在购物中心的生存环境将越来越差。

  而电商对商业地产造成的深远影响还不止于此,让更多的人认识到了移动互联网思维和移动互联网带来的变化,虽然移动互联网只是现代人手脚眼耳的延伸,但移动互联网有颠覆一切的可能,甚至可能改变目前购物中心建筑形态甚至盈利模式。

  虽然电商不可能取代实体商业,我们无需对电商感到恐惧。但如何把移动互联网运用到购物中心中来,嫁接电商,则是一个巨大的挑战。

  

购物中心开发和运营的三大陷阱

  当然,在瞄准发展机遇,把握商机的同时,购物中心开发和运营中存在的陷阱也不容忽视。

  首先是商业思维陷阱。经常有人讲:是做商业地产还是做地产商业?其本质是一种思维之争。国内大多数商业地产开发商都是从住宅开发转到商业开发上来的。住宅开发模式是现金流加利润,只有住宅卖掉了,才有现金流,才可以滚动开发,住宅价格卖的高或者成本低才会有利润。做商业地产的时候往往也是从开发角度考虑现金流能否覆盖商业?成本如何可以更低?但一个购物中心的开发投入在三线城市大致为8亿元,而购物中心四十年的运营收入将达到四十亿元左右。因此,做商业地产的人是从商业运营出发,以终为始,只有商业项目建设不落伍、招商运营做到位,人流滚滚,租金收益才有保障,前期的投入才可以回收。

  其次是商业模式陷阱。目前国内购物中心的商业模式主要有两种,一种是以万达、新城控股为标志的现金流滚资产模式。这种模式下必须通过综合体开发,用可销售商业的利润去弥补持有商业物业的投资成本。这就意味着企业的住宅和商业专业开发能力都要很强大,同时,在企业内部必须有一套严格的土地拓展评估机制,以保证开发地块能够符合商业综合体的规划布局和商业模型。

  另一种是以香港企业为主流的信托基金模式。这些企业海外融资能力很强,融资成本很低,财务负担不重,可以自持纯商业的购物中心和办公楼,通过长期运营来获得投资回报。但这些企业往往选择的是在一二线城市,商业培育期会相对比较短,城市布局比较局限。

  第三是商业人才陷阱。近几年,随着住宅市场受到政策调控,各路房企纷纷转战商业地产,甚至连不懂商业地产的企业也转行做商业地产,整个社会商业体量的急剧扩容,当越来越多的资金和土地涌入商业地产领域时,人才已经成为困扰商业地产发展的主要因素。商业地产的急速发展,土地拓展、开发建设、规划设计、招商运营、物业管理等各个方面都需要专业的人才,但遗憾的是目前这些方面都非常缺人。商业地产的人才质量良莠不齐、鱼龙混杂,由于人才流动性加快,人才质量反而相对降低。一个项目的周期和一个人才成长周期还没有完成,就进入另一个阶段和另一个企业。

  尽管如此,购物中心在现阶段依然是一个发展前景广阔、发展速度加快、发展水平不断提升的行业,抓住机会、迎接挑战、规避陷阱是所有企业必须面对的,并在激烈竞争中找到属于自己的一方天地。
  

(来源:观点地产网)

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