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柏利城分享——避免商业地产项目陷入死局的秘诀

浏览次数: 日期:2016年8月11日 09:17
2010年迄今,由于住宅调控日益严厉,不少地产商纷纷转战商业地产,导致如今商业项目泛滥,加之中国消费力增长有限,品牌数量和拓展速度有限,很多项目无法完成招商,整体行业风险已经累积得很高了,投资回报率很低。很多项目都在寻找商业管理公司诊断救命,很多负责任的公司也都是“望桓侯而还走”。
 
有哪些项目值得一救呢?
 
1.核心商圈内有一定的人群。以项目为原点,半径3km里内人口数量大于等于1.5人/平米,这样基本上做一个“满足周边客群为基础+努力辐射远端”的社区类商业还是有可能的。
 
2.至少有一面临干道,有基本公交到达。
 
3.建筑没有直接硬伤。硬伤指层高、消防、楼梯等方面,没有特别问题。
 
为了避免更多项目陷入死局,在规划设计阶段一定要育成“好基因”,打个好底子,供参考。
 
目前,国内商业地产项目空置率居高不下,死盘、烂盘等普遍存在这样或那样的问题,究其原因,正是由于在前期规划设计过程中,存在着很多误区所致。本人操盘各地上百万方商业项目发现,国内商业地产规划至少存在10个方面的误区。
 
误区一:用建筑设计代替商业设计
 
建筑设计与商业设计在本质要求上是不同的,建筑设计师更多的是追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术,他们通常没有商业理性认知,因而也不能很好地把握商业需
求,而商业规划设计正是以商业需求为导向的,是依据市场、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业功能设计,这种设计往往是体现在细节上的。所以,如果
不具备大量的实操经验,商业规划设计是很难实现科学性、市场化的。
 
误区二:建筑设计先于商业设计
 
一旦建筑设计完成了,商业物业的墙面、层高、柱距、荷载和中庭等硬件设施就确定了,这样就会导致商业的业态和功能在设计上出现很大的局限性。建筑设计先于商业设计,这种局限性将不可避免地表现出来,使商业项目处于进退两难的境地。
 
比如一个10万方以上的购物中心,至少要有几千方的中庭、客\货梯、通风排水、煤气管、垃圾处理、停车库\位、休闲庭\位等设计,如果之前没有考虑到就没有办法满足后期商户的需要,满足不了消费者的需要。
 
误区三:营销策划代替商业规划
 
销售代理公司为商业项目进行营销策划的目的是为了促进销售,而商业规划则是为了促进经营管理,二者的本质和要求都是不同的。
 
由于销售公司不能很好地把握商业功能和商业需求,所以单纯的营销策划是不能解决商业规划问题的,进而也使得一些商业项目在销售之后存在着一些经营和管理上的漏洞。
 
误区四:重外观形象,轻内部结构
 
一些商业项目为了打造标志性商业建筑或城市地标,往往对建筑外观投入巨资,而忽视了商业物业内部的结构,这样也是不利于商业经营的,就像一个人外表很漂亮,
但是内在素质很低,那这个人也是要被打折扣的,毕竟,消费者是在商业内部消费的,内部功能是否完善也是消费者关注的问题。
 
误区五:重装修标准,轻配套适用
 
装修标准和配套设施对于商业项目是同等重要的。我经常和开发商讲的木桶原理:如果把商业的价值比作木桶里装的水,那么组成木桶的每块木板就好比是影响商业经
营的各种因素,例如地段、管理、服务、装修、配套等等,如何才能使水装得更多呢?只有保证每块木板都足够长,如果有一块木板是短的,那这个木桶也是装不了
多少水的。所以,若想提升商业价值,就得保证影响商业经营的各个方面都是完美的,这样才能实现商业价值的最大化,木桶才能装更多的水。所以,不能只注重装
修标准而忽略了商业配套,这是会影响商业整体价值的。
 
比如厕所的配套设计,有的百货店中女厕所只有三个蹲位,而男厕所一大排。事实上,一个商场里面,肯定是女性消费者多。还有就是你们可以去看看有很多百货商
场、购物中心的女厕所里面没有物品挂钩,我们不要说现在女性个个都挎包,就是男性现在也几乎都是人手一包吧,上卫生间包放哪儿?
 
误区六:重硬件投入,轻人文关怀
 
对于商业项目来讲,硬件投入是很重要的,但是一把刀只有好钢还不行,必须得有锋利的刃才能具备杀伤力,现代商业竞争往往是细节上的竞争,一个人性化的设计、
一种人文关怀都是可以提升商业项目竞争力的,而这些正是这个锋利刀刃的重要组成部分,是不能忽略的。你们注意观察一下现在除了肯德基、麦当劳,国内大部分
商场中很少有在厕所中放手纸的。
 
误区七:重共享空间设计,轻经营成本测算
 
共享空间确实对商场经营起到一定的作用,但我们也应该认识到这是一把“双刃剑”,做很大、很豪华的共享空间是会浪费经营面积,大幅度增加运营成本的,所以一定要精准地核算成本与收益,避免亡羊补牢。
 
误区八:迁就主力店要求,忽视自己的投资
 
商业项目引进主力店的目的是通过主力店来带动项目的招商和经营,促进销售,提升项目和附属物业的整体价值。一些开发商迫于主力店的名声和影响力,不惜损害自
己的投资利益,有的时候,这样的做法是没有必要的,因为主力店并不具备主导性,主力店也是需要众多的次主力店、散商户大家共同支撑商业经营状态的发展,也
就是说项目的核心竞争力并非主力店。在认同主力店的同时,不应过多迁就主力店,而忽视了自身的投资利益。
 
误区九:按自己的主观和经验草率行事
 
商业市场是不断变化的,一个商业项目科学的定位和最优的运作策略往往是在多方博弈的过程中逐渐浮出水面的。我们这近10年在操盘商业项目的时候,都是一个团
队由多名理论及实战多年的资深人士经过实地考察和多次论证得出的结论,事实证明,主观和经验往往不能得出最优的结果。所以,开发商在运作商业项目的过程
中,一定要多参考实操专家的意见,切忌主观主义和经验主义。
 
误区十:盲目崇洋媚外,忽视国内实际
 
我们看到有些项目是请国外设计公司设计的,总建面不足10万方而共享空间做了10000多方,确实很漂亮,很大气,感觉很不错,但是在一个100来万人口的
中小城市里,做这样一个共享空间显然是不合适的,导致开发商的运营成本居高不下,导致商家、投资客户的公摊压力难以承受。国外的设计理念确实要领先于国内
市场,但是这种领先在另一个层面上也意味着排斥,有一些设计理念、风格是不符合国内实际的,一定要有选择地吸收。关键是需要把握一个度,我有时候经常和一
些开发商说:超前一步是先驱;超前两步可能就变先例。
 
(来源:中购联)
 
 

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