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柏利城分享——做好商业地产全链条资产管理已成行业破题关键!

浏览次数: 日期:2016年7月21日 11:13

在经历了十余年时间的快速发展后,中国购物中心和商业地产正进入关键的转型期。中购联认为,只有做好商业地产全链条资产管理,才能真正完善商业地产运行模式,加快改变直至今日全行业依然存在的无效供应过多而有效供应不足的尖锐矛盾,提高商业地产项目质量,保证商业地产的投资及运营效率。

一、商业地产和购物中心最根本的存在价值在于持续满足消费需要

购物中心是通过可持续的经营活动,获取物业增值的投资方式;购物中心管理则是以满足消费者生活需要为目标,为其不间断提供多功能和组合型消费的服务过程。持续为消费者接受和喜欢,保持足够的生活黏性,是购物中心生存发展的关键,也是购物中心获得持久价值增长的先决条件。

让购物中心成为商圈核心和社区领导者,既是购物中心管理者专业能力的直接体现,也是购物中心持续获得增值的主要推力,更是商业资产管理者必修的一门专业功课!

二、商业地产和购物中心的价值增长有赖于做好全链条资产管理

中国购物中心和商业地产行业面临的金融瓶颈、管理瓶颈日益凸显,项目质量不高、专业化程度不足的挑战更是日益严峻。在持续高速发展中,做好商业地产全链条资产管理已经成为决定行业未来和项目前途的主要命题。

中国购物中心和商业地产今天的种种困扰和问题,其实都与行业缺乏统一的产品目标有直接关系。对于商业地产,不同的人,站在不同的角度,会做出不同的解读。有的人侧重于零售管理和品牌经营层面,这种情况下,招商和运营被视为商业地产“唯一重要”的内容。而有的人更加关注其房地产开发属性,因此“现金流和资金最快周转”成为 “当然重要”,这种情况下,最短时间内的收入最大化注定是他们认为最现实的考量。与上述两种情况有所不同,金融资本类机构通常更为看重投资安全保障下的资本性收益(资产增值和投资增值),所以对他们来说,商业地产如何获得更高的资本性收益至关重要。由此可见,商业地产金融化的基本前提就是其运作模式要以全链条资产管理作为中枢纽带。

可以说,中国商业地产在过去26年的发展进程中,始终没有达成认识以及行动上的统一。商业地产的单点思维方式及单点解读现象至今普遍存在,这是行业发展存有诸多弊端的根源之一,也造成商业地产发展目标上的分歧和评价尺度上的偏差,更使政府部门和众多企业在商业地产规划以及运作轨迹上出现偏离甚至发生脱轨,无法真实反映商业地产的核心价值。做好商业地产全链条资产管理,无论对现在,还是对未来,都将成为行业破题的关键!

三、构建商业地产和购物中心业务链中所有利益体共同依循的行动标准

受限于金融政策的制约,中国绝大部分商业地产企业都在套用房地产的开发思路和商业模式,虽然这种做法对开发商获取现金收益有很大帮助,但并不符合一般情况下资本市场对商业地产项目的真正要求,很容易形成“很多资金无项目、很多项目缺资金”之窘境。

截至现在,虽然中国商业地产界并无普遍适用的金融解决方案,但推动思想转变和模式创新,在项目所有者和资金所有者之间达成一致化方向和一致化行动显得尤其关键和必要。

中购联认为,在中国商业地产新的发展阶段,可以通过资产管理和商业管理的整合,实现商业地产金融化初级目标。包括从开发质量和运营质量双向完善和优化商业地产的运行模式、包括将投资业务、资管业务、零售业务进行连接和融合等等。这样既可以使更多的、有潜质的商业地产项目有机会获得更低的财务成本和更长效的发展资金,也有助于商业地产项目赢得更加有利的上升空间,获得健康增长的财务支持以及安全的增值保障。

我们认为,只有在地产人、商业人、金融人和企业系统拥有了一个共同认定和可以依循的行动标准后,商业地产投资、开发、运营、招商各方利益主体的责任才能更加明确,协作才能更加默契,资产增值的综合效应才能最大。

四、让商业地产项目、资产管理技术和金融投资业务和相关资源实现完整聚合,使各利益主体的合作通路完全打开。

在消费升级大背景下,中国商业地产和购物中心有着巨大的上升空间,虽然它还存在太多急需解决的问题。中购联应该站在全行业引领者的地位,为未来行业发展做出积极的引导,推动业界机构加快建立一致标准和一致行动,让商业地产在全领域拥有更广的视野和更大的思路,不再像过往那样“各说各的”。

(来源:中购联)

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