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柏利城分享——社区商业玩家甚多,但真正赚钱的少……为什么?

浏览次数: 日期:2016年3月1日 11:08

过去,我们总是信奉唯快不破。高周转时代,大伙儿都拼规模拼速度,商业地产总是陷入火什么都干什么然后死大一片的循环。以前说综合体好,一窝蜂就冲上去了。后来说,社区商业有前景,又一大波砸钱干上了。

盲目复制造成大量的社区商业很容易过时,对于消费者的实际需求,了解的太少。

中国很多社区商业的开发往往是作为其住宅项目的附属产品,在快速发展的背后,出现了不少令人尴尬的难题。

眼下,也并未出现一个高度可复制的社区商业模式。

社区商业的三大痛点

1小资本追求点状‍‍‍利益

虽然在成熟市场社区商业消费占比已经达到70%,而我国仅有40%,看似潜力巨大但由于商业在中国缺少多渠道变现能力,大部分社区商业被规划成更容易变现的街铺,面向中小投资客销售,而众多小资本天然具有直接逐利的目的,在社区商业运营中没有人愿意承担吸引客户和规避同质化的责任,导致租金无序增长,业态过于单一,直接决定其难以长久存活,也难以形成合力。
虽然我们都希望社区商业可以小而美的生活,但每个投资人都不可能放弃追逐最高效益的目标。这就形成了社区商业非常尴尬的事,所有人都追求点状效益而非系统效益,最后就是没有效益。

 2市场缺乏有序引导

虽然早在19年前国内就引入了新加坡的邻里中心概念,在现在看起来是可以很好的解决社区商业发展困境的模式,但邻里中心的发展需要政府强有力的规划,现有规划体制下,社区商业街铺大量充斥市场,导致供应严重过剩比起购物中心有之过无不及。

同时对于居民日常生活急需的一些业态,其本身盈利能力差,难以承受投资者逐利的要求,而政府却缺少必要的补贴和帮助,最后导致市场更加无序。

而这种情况在新加坡又恰恰相反,这就是我们看到明明有需求却没法供应的原因。

3中小型社区mall活力欠缺

中小型社区mall在国外有着非常强的生命力,但在中国现阶段依然是个难题。

A.居民需求多元化不足,导致大部分中小型社区mall依然要靠常见主力店吸引客户,租金收益受损;

B.工作强度与文化导致社区mall经营时限短,商户经营相对困难;

C.规模小运营推广难,体验业态少,跨社区吸引力弱;

D.O2O未来对社区商业造成比购物中心更大的打击。

社区商业的4种玩法

国内几大顶尖住宅开发商已经研发成型了自身的产品线,成为其住宅社区的标配,一般都是以餐饮为主打,休闲娱乐配位,特业为重要补充,再辅之以超市为代表的零售品类,最后是线上服务的植入。例如,恒大打造影院剧场模式、万科打造五菜一汤模式、协信创建星光邻里、龙湖创造产品线星悦荟、花样年打造彩生活社区。

 

 

目前社区商业按规模体量与辐射能力,可分为四类:

1区域中心

 区域型社区商业中心是房地产大盘时代的产物,其出发点是节省社区居民生活购物成本,以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团并可辐射吸引大量区域外的消费群体。

 这类项目大多选址在居民区聚集区或者新兴住宅区内,区域有数十万常住居民,并不断增长,具备中等偏上的消费能力。

 
证大·大拇指广场内设大型超市、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心、四星级酒店等业态,广场以块状规划,共22个建筑体块,以地上两层为主。大拇指广场的规划比较注重文化附加值的营造,除了引入常规的零售主力店家乐福外,还引入了廊桥创意服饰,创意家居,证大艺术馆等于与文化关联度强的业态。

 

 

 2邻里中心

 新加坡的邻里中心最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用,分布于政府组屋区内,其实质是购物中心。


目前国内很多类似于邻里中心(社区商业)的业态不成规模、不成气候,服务也不完善,主要以商业街为主没有完整的配置概念。但苏州工业园区邻里中心却是一个很好的成功案例。

服务:苏州邻里中心平均建筑面积约205万平方米,配置社区活动中心、文化中心、生鲜超市、要点、诊所、银行、通信、餐饮、洗衣、美容、文化用品、维修等12项基础功能,综合全面的服务涵盖;

物业:综合性大厦,大多为四层;

配置:按2万人组团配置一个邻里中心标准规划,2万人组团一般有5/6个住宅区,辐射直径为0.5-1.5公里,面积按1000-15000平方米/千人配置;

定位:80%服务业,其中40%-50%为餐饮,12项功能必备;

运营:功能定位在先,招商紧随其后,再将单纯的物业管理跨越到现场管理加物业管理

 销售:三权分离,承诺投资回报的产权式商铺销售模式。

招商:主要针对品牌连锁商家,开发成本加物业费的低租金吸引经营者。


3商业街区

位于住宅社区内,以平面形式并按照街的形态布置的单层或多层商业物业,主要基于住宅区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要,作为补充而产生。


万科2049定义为高端社区商业消费模式,每个商业项目都配置了专门的运营团队并由万科物业负责物业管理,与万科广场”“万科大厦”“万科红系列品牌成为万科商业地产的产品线。

万科2049五玠坊是上海万科首创的·享未来生活心体验商业街,业态涵盖精品餐饮,生活娱乐、教育亲子、商务会所、休闲旅游,项目由日本设计师负责。

4社区底商
物业范畴,建筑类型而言,以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主,低层次的社区配套实体组成部分,满足自身或附近区域内居民消费需求。

 

 社区底商一般由于规模小,吸引力有限;生活服务为主,无特色;难以统一运营管理而沦为配角。

 (来源:中购联)

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