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柏利城分享——商业综合体「前期定位」知识大汇总!

浏览次数: 日期:2016年2月19日 15:08

商业定位1-区位属性

决定商业地产定位,第一是地段……

但商业地产不仅仅是地段的问题,而是商业能不能在这个地段生存的问题

决定区位属性的四个层次:

第一层次:

城市层次:宏观层次,项目所在的城市现状、经济水平、人口结构、消费水平等因素,决定商业地产是否“进入”的城市战略。

第二层次

区域层面:中观层面,区位在城市中的位置、片区规划、区域形象、竞争性市场、周边地块用途、配套设施等,决定商业项目定位、辐射范围、目标消费客群、商业业态等。

第三层次

地块层次:微观层面,地块自身指标注入面积、形状、地形、道路交通、交通可及性、出入口、可视性、景观灯,决定项目商业业态布局、设计细节。

第四层次

项目层面:商业建筑形态、与周边竞争项目之间的协同性,决定日后商业经营调整的空间、尺度。

 商业定位2-经营模式

经营模式(售卖或持有)的不同,项目后续商业定位、建筑设计、运营管理模式也存在较大差异性。因此,商业地产项目在定位和设计之前,应首先确定其未来的经营模式。

决定经营模式的三大因素:

商业地产金融模式

商业地产产品形态

企业的战略

 

商业定位3-目标市场定位

 

 

目标市场定位是商业地产的主核,它包括目标区域定位和目标客群定位。一般3-5公里是一个商业项目商圈的主辐射半径,该区域内的消费客群为商业项目的核心客群。

目标区域定位

目标区域定位针对周边商圈区域范围内的分析,商业项目吸引顾客的空间范围。通目标区域定位常一个商业项目的辐射范围往往会受到其所在区位的辐射力、商业项目自身主题的辐射强度、商业项目的竞争态势来决定。

 

目标客群定位

 

 

目标客群定位,通过辐射区域内细分消费客群,例如人群类型结构、消费类型、年目标客群定位龄、收入水平等。有效的消费市场细分亦是商业项目差异竞争的根源所在。

 项目商业物业协同效应分析

主题策划及业态组合

 

 

商业主题、主力业态及特色亮点

1、商业主题定性策划

2、主力业态、半主力业态以及配套业态配比

3、如何抓住项目特征,打造消费亮点

核心要素

商业主题:不同的商业辐射的范围不同,同时可以营造出具有不同目标的消费群,向目标消费群体提供服务的核心价值有所不同而商业类型的确定主要取决于消费者特征、竞争环境以及开发商的资源、偏好等因素。

亮点独特之处提升项目核心竞争力:主要是通过购物中心品牌塑造过程与租户组合所提供的独特体验与服务,可以把定位思路反映在运营等各方面,以实现项目的定位与目标消费群体需求相吻合,形成竞争力。

 

商业定位4-商业业态定位

 

 

1.周边竞争性项目研判

甄别竞争性项目中的业态组合、品牌组合,在项目定位中避免与之产生冲突,避免导致恶性竞争。

2.自身项目商业业态研判

通过对项目所在区位条件、目标市场定位的初步研判,甄别项目潜在的商家组合,并进行相关市场测试。

 

消费者需要什么?

 

 

消费者的需求主要包括:基本消费需求、潜在消费需求

在对消费者进行的定性定量研究中发现,消费者的需求往往具有被动性的特点,其消费需求需要被有效引导,消费者主动改变现实需求的意愿往往较低。

消费者需要什么?在商业业态定位中,应在消费者现实需求基础上,通过合理的研判,去引导、激发、提升、带动、创造消费需求,改变消费者的消费理念、消费方式,从而甄别市场空白,提升项目市场竞争力。

 

商业布局定位主要解决每个楼层放什么业态?什么类型品牌?放多少数量的商家?商业布局定位应重点考虑以下几个关键点:

 

 

1.整体商业定位

业态布局是商业定位的反映,在商业布局中,应把握整体性原则,依据动线为先的原则进行商业业态的排布,减少业态、品牌之间的互斥性

尤其应着重考虑主力店、知名品牌的布局,并通过商业业态的合理布置来规避商业动线上的欠缺。

2.租金收益

商业项目的本质之一是具备稳定的租金收益,但是商业一般随楼层增高呈现租金递减规律。每个业态、品牌对于楼层的选择、自身的承租能力存在较大差异,在商业业态布局中也应综合考虑以上因素。

3.人流分配

一个好的商业项目能够实现人流在项目内的均衡分布,如何通过业态之间的巧妙布局,通过目的性强的业态组合规避商业死角,也是业态布局中应重点考量的问题。

 

功能布局与流线设计、零售功能、服务功能与后勤功能的划分、人流动线设计、货运流线设计、业态布局与面积划分、垂直交通体体系设计等。

 

 

例如:

零售功能布局既要体现购物的舒适性,还要让购物变得人性化,带引人流可以自由地游历于商场之中。

商家开店通常都喜欢项目的主要动线位置以及经流人群规模大的地方。所以,动线规划既要满足合理性,又要提高商户的满意度,以增加商场收益。

商业建筑总平面与外部交通的衔接关系

与周边相邻建筑物的关系

外部交通流线规划与设计

公交车、出租车、零时泊客位

(来源:搜房天下)

所属类别: 行业动态

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