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柏利城分享——电商“投奔”实体 零售业风向渐变

浏览次数: 日期:2016年1月22日 14:21

近几年,电商发展得风风火火,网购风靡一 时,市场上也曾出现诸多猜想,“电商取代实体商业,电商冲击实体商业”等,一时间,实体商业的处境尴尬。然而今年,零售商业的风向突然大变,先后出现了阿里巴巴收购银泰中心和苏宁电器,京东入股永辉超市等,类似此类的收购还在继续,同时,不少专注于网店的零售品牌也在积极开设实体店,实体商业的重要性再次 引起了关注。

第一太平戴维斯上海公司副董事长,中国商铺及零售服务部主管朱兆荣先生近日在接受采访中指出,网购是一种新兴商业模式,相比于成熟的实体商业,它的发展必然更加迅猛,但问题也逐步显现了出来。

电商平台、零售品牌纷纷“投奔”实体

对实体店的依附:如果追求快捷,网购确实是不二之选。但若想货比三家,却非实体不可及。以往专注于经营网店的零售商也渐渐意识到了,高品质,个性化的产品很难在网上进行展示,必然会流失一部分消费力。

初具规模,营业额有限:网上零售还处于起步阶段,规模有限,尽管近年来的营业额突飞猛进,但相比实体零售业,它的占比并不大。而且随着网上零售的进一步成熟,其增速也将逐年放缓。

朱兆荣表示:“我认为零售商不可能放弃实体店,网店的营业额一般只占总营业额的5-15%,实体店仍然是重中之重,线上线下并行的商业发展模式才是成功之道。”

的确,我们看到“苹果”在积极地拓展实体门店,而美国著名网络零售商“亚马逊”也在近几年开出不少实体门店。朱兆荣认为:“目前的实体商业正处于低谷,阿里巴巴在这个时候进行收购确实是把握了好时机,同时也是看好实体商业未来的发展前景。”

冲击”不仅仅是“电商”

都说电商冲击了实体商业,但这并非是事实的全部,从数据上看,电商成长迅速但实体商业的营业额并没有下滑,只是增速放缓,这与宏观经济的走势有着更密切的关系,而大批项目陷入困境,这又与供应激增不无关联。我们要探索的是如何突围。

成功的关键:在供应激增,同质化严重的时期,实体商业应更注重地理位置的选择、体量和业态的布局、内部动线的规划和运营管理的专业度上。

失败的原因:错误的定位,缺乏经验的管理团队和不谨慎的复制。

朱兆荣认为:“交通便捷,人流量大的位置一定是首选,通常考虑在地铁上盖;体量上,我更倾向于7-8万平方米,甚至在11-12万平方米,只有大体量才能做 到业态丰富;由于项目的体量大了,品牌多了,动线规划和运营管理显更为重要,好的布局和管理能给消费者带来更舒适的体验。”

“失败的原因通常都起源于错误的定位,”朱兆荣坦言,“地理位置和体量的选择都是初期定位的重点,如果定位出了问题,后期很难补救。同时,商业地产更注重持续有效的经营管理,没有相关的管理经验也是致命的。此外,成功的商业地产却是经不起复制,不同的区域,不同的环境,对商业地产的需求是不同的,即便是复制, 也应该针对不同的市场作出细节上的调整。”

香港知名开发商的成功经验值得我们借鉴,继陆家嘴IFC成功之后,淮海中路的iAPM没有去简单的复制,在定位和运营模式完全不同,也做得非常成功。

体验”不仅仅是“餐饮”

为了与网上零售错位发展,很多实体商业增加了体验业态的比例,举例来说,体验业态包含了餐饮、亲子、艺术、电影院、美容院、健身房等,但朱兆荣认为,我们应该用更开阔的视野去诠释“体验”。

“体验”就是为了带给消费者更舒适、愉快的感觉,这并不仅仅局限于对某几种业态的选择上,而需要更多软硬件的配合。”朱兆荣笑言,“这决不是一顿饭能解决的问题。只有项目的体量足够大,业态足够丰富,环境足够新颖,活动足够多,才能给消费者真正的‘体验感’”

在这一方面,我们不妨可以关注今年入市且运营的非常出众的静安晶品(核心地段)、虹桥南丰城(新兴商圈)和紫荆广场(社区商业),它们的定位截然不同,却都主打赢了这副“体验”牌。

旅游商业:未来的“赢家”

今年上海的商业地产表现层次不齐,从租金表现来看,陆家嘴和徐家汇的租金涨幅较大。这主要归功于陆家嘴的IFC和徐家汇的港汇广场。“明年,我认为看点应该 在南京东路和新天地。”朱兆荣坚信,随着迪斯尼的开业,上海旅游胜地的地位又将大幅提升,而南京东路和新天地正是海内外游客必经之地,人流量的激增将为这两个区域加分不少,而且旅游商业非实体莫属,电商是遥不可及的,无疑将成为未来最大的“赢家”。

对于未来的走势,朱兆荣更强调实体和电商的同步发展。“它们都是商业零售的重要组成部分,一个起步较早,一个朝气十足,未来更将携手同行。

以首次进入中国的国际零售商举例,在前期规划时就应该将这两部分同步进行,做到优势互补。在重点城市开设实体店打响品牌,同时利用网店来覆盖全国,将盈利空间最大化,才是未来的必然趋势。

(来源:第一太平戴维斯)

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