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柏利城分享——马云赢定了?未必! “王健林们”不会坐以待毙

浏览次数: 日期:2016年1月19日 14:17

除了可以帮你买到更廉价的商品,马云还能降房价?

真的!近几年,马云一直携背后的女人逼宫王健林们。受电商冲击,商用物业空置率不断增加,尤其是商场铺,空置率创下近年来的新高,房地产的去库存问题,罕见地被纳入2016年五大经济任务之一。假如商业地产将会被马云倒逼得降价,说不定住宅降价也会有戏。

加强体验式消费,吸引更多人气

核心商圈的购物中心也在调整业态,适应电商带来的冲击。

A.商业地产陷入地狱之旅

照统计局的数据,201510月底,广东省商品房的待售面积为5700万平方米,而2014年广东省商品房的年销量为9000多万平方米,2015年更超过1亿平方米,以此来计算,广东省商品房静态去库存的销售周期约为6个月,去库存问题不算突出。在本月7日举办的广东省房协会员大会暨广东省房地产发展论坛上,广东省房协会长蔡穗声说。但是,写字楼和商业地产的库存量较大,去年10月底,广东省写字楼的待售面积约为200万平方米,按照2014年的销售量来看,要一年才能消化完毕。商业地产更差,去年10月底的待售面积约为900万平方米,按照2014年的消化能力来看,要消化两年。

什么商铺库存量这么厉害?一位不愿意透露姓名的广州龙头房企高层人士说,一是对政府而言,批出商业用地日后会有税收,因此各地政府都乐于推商业用地,也乐于在住宅用地中搭配商业用地;二是对商家而言,此前住宅限购,增加了投资者对商业地产的投资兴趣,前几年商业地产卖得不错,开发商乐于建,但近几年各地限购政策慢慢松绑,商业地产销售不畅。据了解,2015年,全国约有400家建筑面积超过3万平方米的购物中心开业,其中广东省约有40家。

难啊!住宅我们不会担心,只要不太贪心,总能卖得出去;商业地产假如定位不当,即使降价也未必有人买。陈小姐是某大型地产项目的操盘手,该项目配建了大约40%的商业地产面积,对她来说,住宅销售是天堂,商铺销售可能是地狱。

B.天河体育中心铺租14年来首降

宅限购尚未放开的广州,也深受商业地产供应量大增的拖累。按照戴德梁行的统计数据,2015年广州新开张9大购物中心,共计商业面积近95万平方米,2015年广州主城区(不含从化、增城、花都、南沙)优质商业存量升至353万平方米,同比增长28%,是过去6年来增幅最大的一年。今年,广州预计还将会增加58万平方米大型购物中心。

此同时,广州电子商务迅猛增长,已成为城市经济增长的新引擎。2015年前三个季度,广州限额以上网上商店零售额同比增长61.8%。在消费端,广州 11”单在天猫的成交额贡献率已占全国的2.8%。从物流包裹数量上看,广州发出量位居全国第一,收到量为全国第三。

戴德梁行的数据显示,受到竞争加剧、电商冲击等的影响,从2002年开始连续上涨了十多年的天河体育中心、珠江新城、越秀区三大商圈的首层商铺租金在2015年首次出现下滑,优质商业首层商铺平均租金轻微回落0.5%1385/平方米·月。

C.世纪之赌,马云赢定了?未必!

以前都说一铺养三代,坐着就能等收租,还能年年增值;如今,马云教育我们,投资商铺,不是有闲钱这么简单!

201212月,王健林和马云打赌,赌的是2020年电商销售额能否达到社会整体销售额的50%。假如达不到,马云输1亿元;假如达到了,王健林输1亿元。

虽然电商发展迅速,但在万达看来,预言马云笃定获得最后的胜利还为时尚早。在出席广东省房协会员大会时,广州万达广场有限公司副总经理李钊认为,几年过去,如今电商销售占比在百分之十几之间徘徊,从目前的发展趋势来看,2020年电商份额要占到50%还是比较难。

D.“王健林们,不会坐以待毙!

为什么现在尚未能预言马云赢定了?因为虽然马云们很努力,但王健林们也没闲着。

李钊说,很多关于商业地产的消息被误读。像万达百货倒闭,很多人会误以为万达广场不行,其实万达百货主要就是卖服装、鞋子这类生活必需品,这类商品的目标客户群中现在很多通过电商购买,确实会有冲击,但这类商品只占万达广场10%左右的经营面积。目前我们已经引进像苏宁电商等大型主题店,也将加强体验式消费,比如健身、儿童拓展、儿童培训、SPA等。虽然商业地产会遇到这样那样的问题,但从目前来讲,万达2015年开到135家店,每一家店都可以达到100%的满铺开店。

除了体验式的商业模式,房企还给商业地产的降库存开出很多神药方。越秀·星汇海珠湾有超过一半的商业用地,越秀地产在项目尚未开售前已未雨绸缪,为商业地产前期的招商做铺垫,未来要建海珠硅谷。越秀地产在武汉精武路的项目也有大量商业地产,计划走养老地产的路子,据了解,该项目已和武汉协和医院签订合作协议,楼盘的业主将成为医院的VIP客户。

单靠降房价,很难解决商业地产的空置问题,因为住宅只要价钱合适便会有人买,商铺则未必。广东宏远集团房地产开发有限公司董事长钟振强建议,政府可以考虑设置公开的渠道,通过合理评估商业地产和住宅地产之间的土地差价,让部分已经建成、库存严重的商业地产项目,在一定条件下,可以选择以补缴地价的方式,改变建成物业的用途。

(来源:羊城晚报)

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