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柏利城分享——商业选址3大关键问题全解析

浏览次数: 日期:2015年12月14日 17:09

第一问 哪里适合开店?4步完成商业选址调查报告

第一步 家庭人口及收入水平

1、家庭因素对商业选址的影响

2、不同类型家庭的消费倾向

第二步 人口密度普查

1、人口密度对商业选址的影响

一个地区的人口密度,可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高,则选址商店的规模可相应扩大。


2、人口密度普查方式

例:某地区白天人口计算方式

某地区白天人口=户籍-幼儿人口数+地区内(上班上学)人口数-外地(上班上学)人口数注:部分随机流入的客流人数不在考察数之内。得出人口密度,进行特征分析和经营调整:


第三步客流量统计

1、客流量调查重点

一般在评估地理条件时,应测定经过该地点行人的流量,这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。

2、人口集聚区为选址重点

根据车站出入的顾客年龄结构,可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言,调查人口集聚区域是选址的重点。

第四步 消费者购买力分析

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的,因此,商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。

例子:北京西郊某商厦北京西郊某商厦在立地之初,就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法,抽取出家庭样本2000个。根据汇总分析,可说明该地区居民大都系工薪族家庭,属于中等收入水平。

第二问 适合开怎样的店?商业选址调查方式

商圈三层次

1、有效商圈范围的调查

要划定一家新设店铺的商圈界限,可使用雷利法则”,即“零售引力法则(定律)。

注:雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区,对亚洲地区来说,人口密度高,购物主要以步行为主,更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。

实例演示

某企业意在某市选择一个商业区附近投资开设一个大型SHOPPINGMALL,该市有两个中心商业区。

通过雷利法则计算城市内各商业区域之间对中间地带商业人群的吸引力。判断哪个商业区市场潜力大,企业应该选择在哪个商业区设店。

已知条件:A商业区有8万人口,B商业区有4万人口,A、B区域之间有一大型住宅C区,人口有10万,C区距离A区有2公里路程,距离B区有1公里路程。

第一步:计算A、B两区吸引力比值M【8万人口/4万人口】×【(2/1)2】=8

第二步:计算A地吸引率(8/1+8)×100%=88%

第三步:计算B地吸引率1-88%=12%

通过计算可得结论:

B地对C地的吸引力为12%,假设C城有10万人口要选择前往SHOPPINGMALL购物,由于人口多的商业区,商业吸引力也大,则有10×88%=8.8万人会前往A区购物。只有1.2万人前往B区。

从吸引C区的顾客的可能性看,企业将SHOPPINGMALL设在A区比较合适。


2、商圈的顾客群调查

商圈内的顾客群分为两部分:一是流动人口:二是住户。


3、商圈内的竞争店调查

零售饱和指数计算公式:

IRS=需求/卖场面积=(H·RE)/RF

公式中:

IRS:某商圈内某类商品的零售饱和指数;

H:商圈内的家庭数量;

RE:商圈内每个家庭对某类商品的年支出金额;

RF:某类商品的现有营业面积。


4、开业后营业额估算



5、合适的卖场面积确定

对于不同业态的店铺可以设定一个范围,各公司在选址时,可根据预估的营业额指标,做一相应调整。另外,企业还可根据预选地址周围环境(包括道路交通条件等)的实际变化,对店铺面积做一相应调整,以使其更接近于实际情况。

6、投资收益调查

 

 

第三问 开店是否具有竞争优势?商业选址评估方式

1、比较法

将本店/本项目的各种条件与销售业绩良好的商店比较,看看其优于本店/本项目的条件有哪些,劣于本店的条件有哪些。这样,企业就可以了解本店铺在同类市场上的地位以及不足之处。通过逐步改善,提高企业在市场上的竞争地位。

 

2、市场占有率法

估算店铺的损益平衡点销售额,若其要求的商圈必要市场占有率比较低,则风险不高;反之,要求的市场占有率越高,风险越高。

因此一般来说,店铺的必要市场占有率越低越好。

必要市场占有率=损益平衡点销售额/市场规模

市场规模:商圈内户数*每户支出

假设预选地的商圈规模为100万,只要销售额达30万即可达损益平衡点,即30%的商圈占有率,风险便不高。若销售额需达70万元才可达损益平衡点,而70%的商圈占有率是非常高难度的指标,万一有任何失误,极易蒙受损失。因而,在该地开店的风险就过高。

(来源:商地产云智库)

所属类别: 行业动态

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