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柏利城分享——国内购物中心如何因地制宜制定体验业态占比?

浏览次数: 日期:2015年11月5日 15:20

目前,购物中心都在转型做体验,但是,体验业态并不是越多越好,究竟占比多少合适?

本文主要筛选了目前国内较为成熟的26个购物中心作为研究样本,将其分为文化类、社区型、时尚类、家庭消费类4大类,根据这些购物中心的业态配比来分析购物中心体验业态适宜的占比情况,以供业内借鉴或参考。

选取的国内购物中心体验业态配比样本

数据来源:赢商网大数据业务中心

注:因购物中心业态一定阶段内会有诸多调整,本数据仅供借鉴或参考。

根据上表,从整体来看,购物中心体验类业态的占比并非面积愈小而比例愈小,面积愈大而愈大,而购物中心的开发选址一般都选在在交通便利的地方,故本文主要根据购物中心的消费定位来分析各类体验业态的占比情况:

国内不同类型购物中心体验业态占比

1.社区型购物中心:大都在40-50%

餐饮是社区商业发 展到一定时期才融入的,而且所占比重越来越大。休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态,多以美容SPA、推拿按摩和儿童游乐为主,当下电影院也开始选择 社区购物中心开店,且作为影院拓展的新领域。因此,社区型购物中心对于餐饮和休闲娱乐的需求较旺,一般都各占比约25%。

如下表所示,在选取的部分典型社区购物中心,可以看出其体验类占比较高,大都在40-50%。

典型社区商业购物中心体验类业态占比情况

2.文化型购物中心:高达65%

当商业趋势开始朝着“百货购物中心化,购物中心娱乐化,品牌主题生活化”的时候,文化休闲业态的形式开始丰富起来,传统业态开始融入文化的元素,休闲生活的理念,因此并为一个独立的新业态。

文化休闲业态的出现,代表着一种更高层次的消费文明。包括休闲餐饮、复合书店、主题酒吧、特色咖啡吧、艺术场馆、演艺、会所等。

如下表所示的文化型购物中心中,文化艺术类购物中心体验类业态比社区商业略高,例如上海新天地因其休闲文化的定位,体验类业态占比高达65%。

典型文化类购物中心体验类业态占比情况

3.时尚型购物中心:中高档项目在30-40%,高端项目在25-30%

时尚型购物中心客群定位一般较为年轻化,主要为注重生活品味、讲究精致生活品质的中高端人群。

如下表所示,时尚类主题的购物中心中,定位为时尚年轻的中高档购物中心体验类业态占比相对较高,在30-40%;高端时尚类的购物中心基于本身档次定位,体验类业态占比相对较低,在25-30%。

典型时尚类购物中心体验类业态占比情况


4.家庭型购物中心:一般在35-40%,家庭时尚/休闲类项目在50-60%

家庭型购物中心定位于全家、全客层的消费跨度,是业态业种的复合度极度齐备,商品组合宽度最宽、深度最深的购物中心。

家庭型购物中心业态和体量配置中,一般餐饮占20-25%,娱乐占15%左右,其他生活服务(如美容美发等)占5-10%。这样的配置比例基本可以覆盖到整个家庭的不同年龄的目标客层。

如下表所示,家庭消费型的购物中心体验类业态占比一般在35-40%,而家庭时尚/休闲类购物中心体验类业态要相对较高,在50-60%。

典型家庭消费型购物中心体验类业态占比情况


【总结】购物中心体验业态超50%需谨慎

根据上述四种类别的购物中心体验业态占比分析,体验业态在30-40%为普遍现象,其次为40-50%,如下表所示:

 

虽然文化艺术/休闲类购物中心的体验业态在四种购物中心内的占比最高,可达到65%,但购物中心超过50% 的体验业态需谨慎对待,现在坪效最高的购物中心都不是体验业态比例做得最多的商场。

从国内到国外,无不例外,体验业态同样也需要控制,比例在50%以内,才能保证有足够的面积把用在体验业态拉低的收益水平再赚取回来,否则盈利会受到影响。

(来源;商业地产云智库,有删减)

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