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柏利城分享——从商圈、需求、消费、业态等6方面详解商业地产的建筑定位!(下篇)

浏览次数: 日期:2015年9月2日 10:50

初步确定建筑

从需求、项目开发、业态对建筑的特殊要求等角度等全部考虑完以后,基本上就能够明确每个链条的中心,等于要完成整体建筑的初步方向,然后形成一个基础的建筑设计任务书,再由专业的建筑规划公司按照这个任务书,在满足基本要求的前提下,进行整体大楼的建筑设计、效果图设计和施工图设计。

总体来说,初步确定建筑主要包括的方面有楼层、层高、柱距、柱宽、中庭、下沉式广场、核心筒、门市房、滚梯、货梯、观光梯、消防走梯、消防分区、主辅入口、吊顶、地面、经营空间概念效果等。

楼层

楼层就是总体要盖几层,地面几层、地下几层。如果是高层加群楼,高层几层、群楼几层。

层高

一般来说,商业建筑的层高涉及吊顶问题,最低都在5米以上。

柱距

通常而言,不管是划分大铺位、小铺位,还是通道宽度,8.4米的柱间距是最适用、最经济的。

柱宽

由于楼上面有一定的承重压力,所以楼层越高,下面的柱子可能越大。一般来说,高楼层的柱子主要是以800毫米和600毫米居多,低楼层的柱子可以做到500毫米或600毫米,这样相对来说会减少整个建筑成本。

中庭

任何单层面积达到5000平方米的集中性商业最好设置一个小到几百平方米的中庭,这是中庭的特征之一。因为中庭是一个蓄积、汇集采光和人流,然后进行分流的公共空间,对整体的消费者的引导和聚集有明显效果,同时其采光效果也会省去一部分电力成本。

中庭基本上从一楼或者地下一层进行挑高,直接挑到最顶层,最上面是玻璃幕设置,否则建筑整体的内部空间会显得比较压抑、昏暗,而且消费者逛起来也比较容易迷路。此外,如果单层面积在一万平方米以上,最好设置两个中庭。

下沉式广场

下沉式广场主要是为了提升地下的商业价值,其规律是,如果从地下一层开始是商业,就可以考虑在外围广场位置做一个下沉式广场。

所谓下沉式广场,就是直接在外围广场做一个踏步梯,直接踏下去进入地下一层,而不是进入一层之后通过一层的电梯下去,这样下沉式广场决定了可以对外宣传的概念,提升地下一层的价值。

在建筑条件或者地理条件允许的情况下,也可以做一个半地下的下沉式广场,即一半地下、一半地上。如果地下一层单层面积比较大,也可以从几个方向分别做下沉式广场,进行人流的互通,整体提升地下一层的价值。这只适用于地下一层是作为商业使用的情况,如果是停车场,则完全没有必要做下沉式广场,但是对直升梯和货梯有要求。

此外,还涉及中庭的下沉,一般的中庭为了形象都是从地上一层开始,也就是一层整个地面是平的,一层往上是挑高的大中庭;但是也有考虑是从地下就开始起中庭,地下一层的平面是平的,从地下一层一直挑高到顶是通透的。但是,如果地上一层和地下一层是不同业态,就没必要在地下开始设置中庭,而从一层设置即可,其本质原因是业态差弥补了交通上的差异,只需通过滚梯和直升梯满足垂直运输就可以;但是如果一层和地下业态是一样的,就要考虑从地下一层开始起中庭。

核心筒

核心筒只存在于有高层的项目上。如果商业是一个群楼,上面还有一个高层或者小高层,那么这个高层和小高层必然有电梯井,但是电梯井落下来一直落到一层甚至地下,会对商业铺形成破坏,也就是所谓的高层核心筒。

需要注意的是,核心筒要尽量往边角设置,不要破坏中间的动线。因为商业在划分时,中间必须要保证铺位、动线是顺畅的,否则会造成面积的浪费。如果动线是不通畅的,最早时候核心筒的处理方法一般是在商业楼层上面设置转换层,也就意味着高层的核心筒不用一直落到地面一层或者地下一层,不用破坏商业部分。但是随着整体建筑和商业的发展,原则上也是不允许设置转换层的,因为其对消防等各个方面的安全有一定影响,所以近几年通过转换层处理的方式越来越少。如果实在行不通,就要把它的破坏降到最小,单独分出一个区域做核心筒,剩下的部分可以划分成外门市房,这样就等于把核心筒区域和集中性商业区域完全分离开来,相对来说商业区的动线再划分就不会受到太大影响。

门市房

门市房在所有商业项目里面是价值最高,也是最出形象的。

门市房的设置

对于门市房的设置问题经常存在争议,有的商场和市场认为,整个一层的外围不应该设置门市房,要将商业全集中在里面,只要消费者过来必须要进到里面转,而一旦设置门市房之后,可能有些消费者就直接被分流了,这就等于稀释了内部客源。所以这里面有利有弊,从客流上来说,会存在稀释内部客源的行为,唯一可以调整的就是,在正常情况下门市房和内部空间是相通的,也就是门市房背对着整个内部空间的区域可以设置一个门或者进行人流的贯通,但也可以不设置,这种情况下门市房和内部基本上就可以设置成背对背。

门市房的划分

在设置门市房时,往往很多项目把门市房面宽设置得特别窄、进深特别深,这种情况主要是想提升门市房的价值最大化,因为门市房的总体售价往往是整个楼盘里面最高的,把其划的面积大一些、多一些,可以提高销售收入。但是这是有一定基础的,不仅要单纯为销售考虑,也要考虑后期的运营问题,做到适用。

门市房的划分主要考虑的是面宽和进深比,如有的项目的面宽和进深能达到1314,这种门市房给人的狭长感比较明显,无法使用,即使作品牌店也毫无形象可言。面宽和进深有一个常规规律,即正常情况下,面宽和进深能达到12左右即可。

滚梯

滚梯主要考虑的是有中庭区域,因为中庭是人流聚集和分散的空间,通过滚梯可以进行平层和垂直交通的分散。

观光电梯

如果中庭规模比较大,中间还可以设置观光电梯。当两边的滚梯和中间的观光电梯设置完之后,加之中庭又是一直挑高到顶的,任何消费者站到中庭的位置,对其整体形象和感觉是完全不一样的。

为了形象,观光电梯基本上设立在两个地方:中庭、项目外立面。作用是便于对人流直接进行垂直运输,直接到顶楼;形象比较好。

消防走梯

消防走梯要尽量往边角设置。因为它和核心筒的破坏度是一样的,但是从消防角度,它又是一个硬性指标,首先必须要满足消防疏散要求,更重要的是这个位置的摆布尽量不要破坏内部动线。如果在破坏门市房和破坏内部动线两个层面上,宁可破坏、牺牲一个门市房,也不能破坏内部的一个动线,这是一个基本原则和规律。

货梯

货梯主要考虑的是载重和负荷要求,如果楼上有餐饮、影院等,那么在装修、拉设备环节会对货梯的长、宽、载重负荷等有一定要求。

主辅出入口

主辅出入口主要考虑的是项目外围的动线问题。任何项目,从建筑的高度,有东西南北四个立面,必然要考虑将人流最多、车流最多的立面作为主力面,塑造项目的形象,汇聚主入口、门头、所有的灯箱广告等。

如果有地下停车场,相对来说主干道的车流、人流比较大,要考虑把车道入口设置在该位置,而侧入口和车出口会设置在较偏的一个立面。

地面

所有建筑都完成之后,要考虑整体大楼盖起来的效果,主要是考虑吊顶和地面。作为商业来说,吊顶和地面往往是不难的。

一般来说,地面主要遵循以下规律:

第一,通常来说,现在地面基本上都是用瓷砖,但是要注意瓷砖的尺寸。一般越大气、单层面积越大的商场,所用瓷砖的尺寸越大,最大的能到一米,一般至少是50公分,不能太小,否则效果不会大气,也不会上档次。

第二,地面尽量用浅色调。传统商场百货的氛围效果都是通过地面的反光和打的灯光效果,往往用有一种浅的暖色调,如淡黄色、白色,看起来比较干净整洁。但是也有一些另类的市场,如做淘货市场、炫酷的时尚卖场,会营造一种特殊的环境和灯光概念,甚至还会加一些金属的装饰,用深色调、冷色调刺激消费者的视觉和感官。

第三,色调要看起来比较干净。

吊顶

目前的吊顶往往有几种方式:石膏板吊顶、铝格栅吊顶、裸顶。

石膏板吊顶

一般的百货商场往往喜欢用石膏板吊顶,上面可以做不同的造型,尤其是当品牌店、主题店占了一个弧形的面积时,上面相应吊顶位置的石膏板也会是一个弧形,其整个上下造型是对应起来的,同时上面石膏板里面可以打灯带、灯光、灯圈等,使上下造型和灯光相呼应。

铝格栅吊顶

铝格栅吊顶有黑铝格栅、白铝格栅,千篇一律,没有技术含量,并且不用考虑造型问题,颜色统一、打好相应的灯光或采光即可。

裸顶

裸顶一般用在比较极端的两个市场:确实比较破烂低端的市场。裸顶所有的设施设备全是净裸在外面,但是它要求通过一些装饰加以点缀,还要尽量刷成统一的颜色。比较时尚、冷酷等特殊的卖场环境。裸顶用于打造比较时尚、冷酷等特殊的卖场环境的商业项目里面,会给人一种色彩呼应、层高比较高的感觉,并且要通过灯光营造气氛。

经营空间概念效果

项目完成建筑各方面的定位后,如楼的外形、内部装修、外立面装修等,还涉及整体的概念效果的设计。

所谓概念效果,基本上就是先把项目列出来,然后做一个外立面整体的效果。这个立面可能有玻璃幕墙、钢化石材,广告位,地面几层的一些绿植,走道上的车流等点缀;然后就是内部效果,主要考虑的是内部每一层、每一个业态、每一个配套的效果;此外,还有配套业态。

总之,企业要通过建筑定位,结合建筑规划院、建筑设计院,做一个整体、漂亮的建筑效果图,为后期的宣传推广起到重大的昭示作用,对投资人和经营户形成相当大的吸引力,这就是经营空间概念效果所提供的对项目的一个基础影响。

(来源:赢商网)

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