About Us 关于我们

关于我们

News 主营业务

Products 新闻中心

企业责任

Customer Service 职业发展

Contact Us 联系我们

Feedback 在线留言

项目介绍 Application

成功案例

项目动态 Equipment

当前位置: 网站首页 - 新闻中心 -

柏利城分享——商业项目价值分析:4个衡量指标!

浏览次数: 日期:2015年6月2日 09:23

商业项目价值分析有三个核心关键词:区位、交通和人口。区位是指城市等级与商业发展阶段。交通是指城市快速交通条件。无论是出入口还是通道,一定首先保证能把人流对接过来。轨道交通对商业支持作用最大,可称作商业人流的输送带。地铁口就保证了周边辐射圈的到达率。不同级别的商业,其辐射能力不同。辐射圈的人口数量及质量也不尽相同,老楼盘、新楼盘、福利房中的住户,其消费能力各不相同,真正有消费能力的是楼盘品质比较高的地方。衡量一个商业项目价值的有以下4个指标:

  指标一:区位价值

1.商业项目区位价值决定商业价值

  区位价值一定要跟商业发展周期对应起来看。商业形态发展的不同阶段,其人均GDP和城市化率是不同的。城市等级高,商业消费需求就大。比如一、二线城市,其经济发展速度快,城市化率、人均GDP、人均社零额、在职职工工资收入都比较高,则用于商业消费的量也相对较高,消费品种、消费面也广。

2.商圈的周边辐射核心圈折射出区位价值

  商圈分为市级商圈、区级商圈、社区商圈和新区商圈。商业发展初级阶段其布局规律是向心集聚,中级阶段离心分散,到了高级阶段则是离心集聚的,业种多、功能多、店铺多。购物中心包含专业店、专卖店、专业街、主题百货、餐饮、娱乐、超市、停车场八大业态组合,能满足消费者的购物与日常活动需求的一体化、一站式服务消费功能。

3.城市发展轴决定区位的经济地位

  项目地理位置的区位价值与城市发展轴的关系极为密切,城市发展轴决定了地理位置的经济地位。城市发展轴有交错型、扩散型和等线型三种发展类型。区位价值在轴内高于轴外、轴中心高于轴边缘、起始点高于末点(单向发展)、轴中心高于轴边缘(双向发展)。

  

指标二、交通条件

  交通价值有内部交通、外部交通和垂直交通三个方面。

  外部交通条件决定着商业项目的主、次入口设置在什么地方。连接城市高速路的快速交通干道边适合做区域辐射的商贸物流业,如批发市场;连接着城市主干道的次干道——市民出行干道——适合做商贸零售业。

  内部交通要主动线清晰。

  垂直交通要创造双首层、三首层的概念,以及通过高层的电梯直达高楼层。

  

指标三、商业竞争环境

  不同性质的商圈,竞争环境、辐射范围不一样。在做项目时,首先将项目跟城市商圈图对照一下,把项目的商圈位置点出来。根据项目的性质、可辐射的范围来对应项目的开发量,纠正越大越有规模的误区。

  市级商圈很集中,辐射力最强,可以达到全市范围,价值最高。

  区级的商圈比较分散,就在本区域5公里范围之内,核心商圈2公里。

  社区商业是星星点点的,按规定,每500米就要设一个社区商业点,所以社区商业辐射面有限。社区商业商圈就在本街道直径1公里的范围,能级低。社区商业销售的都是日常生活用品,附加值很低,租金也低。LV等高附加值的品牌绝对不可能进社区商业和新区商业。

  

指标四、周边可整合资源

  商业物业对资源的利用一定是对项目周边资源整合、嫁接,这是最现实也是最有效的。比如要找连锁品牌,如果是在外地一定要找全国性连锁品牌,地方性连锁品牌不会跨地域发展。  ——节选自天火同人房地产研究中心出版《商业地产项目定位与建筑设计》

 

(来源:赢商网整理)

所属类别: 行业动态

该资讯的关键词为:

pk拾网址