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柏利城分享——被逼出来的商业地产4.0时代!(下)

浏览次数: 日期:2015年5月26日 17:26

“工业4.0”理念,旨在通过充分利用嵌入式控制系统,实现创新交互式生产技术的联网,相互通信,即信息物流融合系统,将制造业向智能化转型,这同样也是商业地产发展的方向。

 

①物联商业是商业地产4.0的重要依据

其核心是依据消费需求,业态发展和物流提速的变化,变固定的商业建筑为可移动商业销售机器;而情景化是满足时间消费和商业地产旅游化——扩大商圈的要求;而商业建筑生态和环保不仅仅是为了节能减排,更多的是契合普世理念和控制商业地产运营成本,从而提高效益;信息化则是商业地产升级的重点,把工业时代的销售机器变成智能商业载体。

  • 商业企业欲在未来长期保持竞争优势,有三项重要工作:

  • 提高商业灵活性:极快实现销售;

  • 扩大商圈:占有更大市场、提高销售率、实现低本高效;

  • 缩短商品库存时间,并通过增加商品种类和扩大服务,满足个性化的销售需求。

为实现高度灵活的规模化商业销售,对上下游链条环节进行渗透,在日益复杂的商业价值创造中进行高效资源优化,使需求、生产、流通形成更加紧密的连接。

 

②商业建筑4.0 - 可以移动和固定商业物业

“马戏团”:可移动的商业销售平台,其理念来自于演艺促销,通过活动策划,引起快速客流集聚,实现时间内的有效销售,由于是移动商业载体,如马戏团一样在各个社区、重要集市进行商品销售和服务,并给人们送去了欢乐,故暂名为“马戏团”。

“消费港”:固定的大型商业建筑,理念来自于水手到达港口,上岸寻找欢乐和购物的情形;在人们未来的生存环境中充满海量信息,与其单调刷屏,不如去商场看个真实的情形而提出的商业地产方案。

现场有良好的商品展示功能,满足人们一站式购物的需求,配套有强度的快递配送和服务体系,而情景化的商业场景使得人们近悦远来,流连忘返。

 

③智慧商业建筑(信息技术在商业地产中运用)

数字虚拟化可以模拟出高精尖商用设备研发所需要的商业环境。用于数字化及虚拟空间,从而实现业态的全天候。

通过采用商业物业集成自动化与智能化,能够显著提高商业物业使用效率和节能降耗。

创新软件与高性能硬件、虚拟网络与现实商业环境交错,这种以信息技术为基础,整合软硬件的系统又称嵌入式商业系统。该系统的应用,使得生产与商业、物流之间纵向一体化程度加深;另一方面,在从预订到交货的横向一体化中,各个环节也被紧密地联系起来了。

 

6、信息开发、利用

2说明:信息资源的深度、循环利用,虚拟商业生态形成,商业信息朝综合、多角发掘的方向发展。

2 信息利用手段

 

除了目前商业关注的O2OB2C、物联网、微信营销、跨境商品交易、海淘中转站之外,今后商业建筑信息管理方面还会集成为智慧商业平台——结合跨境电商、跨境购物,以全新的智慧时代开启“跨境购物、实体商城、网上商城、020、二维码、视频购物、微信圈以及商场大数据、云计算”的商业模式。可为客商提供包括市场运营、商品营销、消费服务、金融服务、外贸服务、品牌推广、人才培训、智能化仓储物流等服务。

 

7、其他变化

4.0商业地产还可能会有如下进步或者变化:

√智慧商用设备

虚拟家庭收藏室:为家庭建立虚拟的收藏室,平日可以选购优惠的商品,随后储存到虚拟收藏室,待有需要时马上进行配送。

电子商品柜:有开柜语音介绍,实时交易,实时结算等功能。加快商品交易速度,具有大数据、智能化配货、储存和展示等特色。

智能购物篮:购物篮带有扫描系统,在将货品放入篮中后,自动为顾客统计所购货品价格,并显示货品信息,加快结账速度。

仿真机器人接待员:用预编程的脚本,可以实现做手势、眨眼、嘴唇开合、做出面部表情以及其他在说话时会有的肢体动作,还可以依据用户提出其购物需求与偏好,利用云平台上的大量知识和信息资源,包括购物中心内各家商铺的商品和服务信息,为用户提供有针对性的购物咨询及引导服务。

商场街景/商场布置导向:在网上商场内部打造街景显示系统,让顾客在家中就能直观的看到商场内部的布置,方便找到自己需要购物的区域,同时通过收集顾客查找的热门区域,布置商业业态,大大提升商场的业态合理性。

可穿戴设备:顾客佩戴商场提供的可穿戴设备,实施查询需要商品的位置,货物的价格,同时设备可为商场收集顾客的需求数据。

商品3D打印中心:提供个性商品的DIY 服务。

 

√快速支付和消费金融

快速结算(包括移动支付):通过手机客户端,实现在线支付、声音支付、指纹支付。

消费金融:利用会员信息大数据即时办理消费金融以及保险。

个人及家庭消费积分银行:个人及家庭消费积分可通用,将所有消费积分纳入国际性的个人或家庭积分银行账户,使得会员可以享受“免费”消费和积分通用兑换。

 

√物流和商品快递

限时送达箱:与快递公司信息共享,按照不同送货时间要求和送货费用实现商品限时送达。

无人机送货:使用最先进的无人机技术配送货品,安全高效,准时。

 

√智慧商场管理

自动门禁系统

自动控制消防分区

偷盗自动报警

智能停车场:过车牌号的识别和进入,可以靶向停车,顾客凭借停车卡,可以在商场停车终端直接给车辆做定位,方便顾客找到车辆离开商场。

 

√智能建筑

智能砖:是未来智慧商业建筑的基础材料,自带软件以及各个智慧砌块的管线连接,在智慧砖的叠砌铺装同时,完成了建筑管线铺设、连接。建筑按照经营需求变化体积、容量。

自动控制温度、含氧量、湿度以及控光、控声、变换背景。

 

√环保和生态

自带发电机:利用风能、太阳能、身体动能等实现自身供电;为无外线建筑。

利用屋顶花园调节室温。

雨水利用等。

 

8、主题类型的商业地产 - 重视场景设计

乐园类:童话主题、迪斯尼主题、玩具主题、梦幻主题等

剧场类:偶像明星和故事情节主题、未来世界主题、电影主题等

生态类:运动主题、花卉主题、宠物主题

艺术和景观类:创意和艺术品主题、风貌主题、音乐主题、旅游景点主题等

展会类:赶集主题、淘宝主题、竞拍试用主题(演艺带动)

社区客厅类:社交和邂逅主题、邻里亲情主题、联谊主题、约会和沙龙主题

传统街区类:人文主题、名人主题、古迹主题、风貌主题

 

未来商业地产开发和物业运营过程中抑或有“导演”这个角色。

 

商业地产重新估值
由于商业地产4.0,商圈概念将消失或者弱化,情景化、粉丝、消费转化率影响商业地产的价值表现。

1、传统估值体系颠覆。传统的商业地产“商圈”和“位置”价值下降,交通特性中的物流特点加强,以满足物联业态的需求,物流成本影响商业物业价值;

2、情景化的转化率;是否可以转化成网上交易或者现场提袋率将影响商业地产价值表现;

3、网络访客和流量:线上交流、融合深度、互动频次、粉丝数量和网站的浏览量、点击率以及转化率、交易量也是未来考核商业地产价值的主要依据;

4、未来商业物业的估值按照线上线下合并考核进行,商业地产估值中可变的商业价值估值系数变大,相对固定的房地产价值估值收缩。

5、估值方法改变将影响商业地产的投融资、规划运营走向。

 

 

(来源:有道云笔记作者:姜新国)

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