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柏利城分享——零售业寒冬市场巨变 剖析购物中心发展的五大软肋

浏览次数: 日期:2015年4月22日 09:32

中国的购物中心是不是过剩了?这个问题经常被商业地产业内人士提及。

零售变革,市场巨变,当下的商业房地产,处于一个最难下定论、最为诡秘的时刻,能否正确的认识和把握零售渠道(购物中心)发展过程当中面临的软肋问题,就显得极为关键协信控股(集团)有限公司高级副总裁兼协信购物中心发展管理有限公司董事总经理王裕强先生从五个方面对当前零售渠道(购物中心)发展面临的主要软肋问题进行了解读剖析。

软肋1:整体经济形势导致零售业发展放缓

当前,中国经济的增长已从10%的高速增长阶段进入到约7%的中高速增长期,整体的经济形式恢复到一种新常态。自2013年以来,投资持续超过消费成为拉动经济增长的主动力。和国际水平相比,我国消费占国内生产总值的比例偏低。2014年,社会消费品零售总额增速下滑到12%,创2009年以来的新低。因此,总体经济增速放缓,城镇居民收入增长减慢以及政府反腐更进一步加剧消费疲软。

随着政府调控朝着调结构、扩内需的方向发展,下来一轮中国的经济发展,消费将是一个很大的增长的空间,消费比例上升之后,才可以带动很多产业发展,包括电商、实体经济。

软肋2:电子商务的冲击

我国电子商务发展迅速,网络零售在社会消费品零售总额中的占比不断攀升,从2008年的1%上升到2014年的10%。中国电子商务发展迅猛,大有赶超美国的趋势,但是伴随着网络零售扩展的是传统零售的份额的降低。

购物中心所提供的全方位体验式消费,是网络购物无法比拟的,购物中心与电子商务的关系在未来应该是互补、共赢的关系。但是购物中心要学会触网,通过线上线下的融合,借助无线互联、大数据技术更精准了解消费者需求,增强线上线下产品与服务的互补性,提升消费者的购物体验。

软肋3:中国百货业逐渐退化

百货行业在中国的增长乏力,2013年销售增长9.6%与之前5年的25%的复合增长率对比可谓是相去甚远,百货门店增幅仅为0.4%,比前一年下降8个百分点。

2014年,中国排名前100的百货公司的总体销售额是有5%的下降。究其原因是因为中国的百货公司缺乏自主经营,把经营权拱手相让,沦为二房东,联营模式只等坐收租金;另外中国的地方政府阻止异地百货业进入,没有竞争环境,百货日益失去竞争力。

而相比前100家全国百货公司总销售额在2014年有5%的下降,全国排名前40家购物中心总销售额在2014年只有0.1%的下降,可以说,在恶劣市场环境当中购物中心还是保持了销售的稳定性。从这一点来看,购物中心存在的必要性起码要比百货公司要好,现今的消费者去购物中心,无目的消费的已经占了50%,这也是购物中心和百货公司最大的区别不同。但同时,他也强调要警示这个0.1%的数字,因为购物中心在2014年,开业五年以上的购物中心少有增长,可以说基本上持平,有些购物中心租金有所增长,但拿的扣率高了,就使零售商的收入减少了一点,所以整体来说对于2014年的购物中心而言其实没什么增长。

对于中国百货行业的退化,可以学习国外百货业的发展,比如,英国、美国的百货业都受到联邦政府的法律保护,在全国各地连锁发展都不会有地方政府的干扰,它们的经营特长和每一家百货业自己擅长的经营定位都有着很鲜明的定位。同时国外购物中心的发展对中国发展购物中心方面也有一定的可借鉴意义,国外的购物中心发展已经变成了人们生活中不可离开的地方,消费者对它的依赖性非常强,从这个角度来看,购物中心在社会功能的补充的作用方面不容小视。

软肋4:中国购物中心融资模式

目前在中国,购物中心投资商、开发商融资渠道单一,主要为银行等金融机构贷款,或者完全靠自己持有资金,没有像REITs这种稳健融资的渠道帮助我们发展,所以做商业地产还是非常困难的。

REITs,它在美国的发展已经有半个世纪了,尤其是上个世纪90年代以来获得了迅猛的发展。全世界现在有REITs的产品大概有600个左右,美国占40%,现阶段美国REITs体系比较完善,单边收税是它规模发展的最主要的原因,但是在目前中国现有的法律税法的框架下,是通过长期持有物业获得租金收入进行再分配,所以需要缴纳营业税、房产税、企业所得税,尤其是房产税,无形当中推高了可供选择物业资产的门槛,也就是说,在中国发展REITs受到房产税的影响,很难发展,12%租金的房产税已经减掉了一大部分通过投资物业回报的收入,所以REITs在中国的发展受到双重征税的影响,不如美国单边收税的发展比较快。

虽然目前国内也有很多的基金,有很多信托的影子银行,但这些钱并不是它们自己自有的,也是通过向散户发债来收取,而且需要还给散户回报,然后再来投资购物中心,所以这个在中国购物中心发展过程中是一个很大的软肋。不像在美国,它有倾向于长期稳定收益和投资的类别的渠道,金融机构,和一些长期的社保基金等等。

不言而喻,中国的养老基金有很多的钱,但是没有拿出来投资商业不动产,关键是缺乏这方面的人才,一个好的人才的管理才可以把它的不动产保值升值,因此,商业人才的培养行业亟需。

软肋5:购物中心同质化问题

近几年购物中心的集中性放量,商业网点规划缺乏专业合理的布局统筹,这就造成购物中心在辐射商圈和服务客群上出现不同程度的重合,加之众多项目定位和业态组合的趋同,服务方式大同小异,这就导致购物中心同质化的问题越来越严重,这也一定程度上牵制着零售渠道的发展。

面对购物中心的同质化软肋问题。购物中心这个行业无目的的消费占了50%,只有50%不到的消费者是来购物的,怎么把超过50%的无目的消费者留作购物中心,使他们呆的时间长一点,使我们商品能够吸引他们的兴趣,这是首要关注的。

所以必须解决目前消费群进行差异化的定位,为购物中心的未来奠定正确的方向。当今消费者的个性化、情感化需要独特的倾向,独特的倾向越来越明显,需要每个购物中心认真研究目标消费群的购物需求,消费者心理的属性,购物中心的定位,并在建筑格局、空间处理、业态组合、形象设计等各方面进行一系列的探索和努力,从而取得差异化的竞争优势。

目前购物中心经营也比较困难,招商运营中,一定要看准这个市场,不要盲目追求高档,高档并非一定是有好处的,整个中国香奈儿呈现降价,这个降价的趋势将会改变整个奢侈品在中国的发展,许多原有的店已受到很大的挑战,所有目前的奢侈品不可能再开店拓展。

对于未来的购物中心,赋予了新的内涵理解,购物中心将是人类社会发展必要生存的活动空间、休闲空间、消费空间,这是百货做不到的,而购物中心就扮演了这样的角色,购物中心未来不应该是一个单纯的购物场所,而是一个承担消费者交流、休闲、娱乐、体验、社交、生活服务等多项功能为一体的商业载体。未来,从百货会慢慢向购物中心靠拢,百货公司里会有购物中心的元素在里面,这也是技术和业务相互渗透的融合过程。

 

(来源:中购联,文字略有删减)

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